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2020,郑州主城大爆发!6个片区迎来绝佳机会!

2020-04-10 22:07:57

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[摘要] 不得不说,郑州主城,特别是三环内,可选的新房实在是太少了。先来梳理一下目前郑州三环内仅有的新盘。东三环内的新盘主要集中在北龙湖南岸。但,北龙湖南岸普遍是均价4万的豪宅,能接受的人还是在少数。北三环内新盘实在不多,主要集中在金水老城区。偌大的金水老城,目前只有22000的融创蘭园,21000的鑫苑金水观城,19000

不得不说,郑州主城,特别是三环内,可选的新房实在是太少了。


先来梳理一下目前郑州三环内仅有的新盘。


东三环内的新盘主要集中在北龙湖南岸。

但,北龙湖南岸普遍是均价4万的豪宅,能接受的人还是在少数。

北三环内新盘实在不多,主要集中在金水老城区。

偌大的金水老城,目前只有22000的融创蘭园,21000的鑫苑金水观城,19000的融创金林金水府,18000的万科世曦,18500的泉舜上城,好产品太少。

南三环内的新盘主要集中在老管城、老经开和老二七。

老管城有16800的奥兰和园,14800的世茂云尚城,15500的中博城珑誉园,18000的盛澳金尊府。

老经开目前只有阳光城檀悦在售,均价19500,房源不多。

老二七主要有15500的名门橙邦。

西三环内的新盘集中在中原老城区和西北环内片区。

主要有12500的五龙新城,14000的盛悦府,15000的和润林湖美景,14000的宏江溢彩年华,13000的阳光城丽景公馆,好楼盘不多。

至此,郑州三环内可选的新盘,再无其他。

不过,随着近段时间郑州主城土拍的增多,届时,主城区市场将满血复活。

2020年,郑州主城,将迎来一波大爆发!


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今年,郑州主城至少会有近20个新项目入市。

先看下面这张很重要的图片,是这些新项目的大致分布情况。

注:图中信息仅供参考,最终案名以开发商释放为准

我们发现,常西湖新区、中原老城区、金水老城区、经开老城区、北龙湖北岸和杨金东片区今年都至少有两个新项目入市,相对来说机会更多。


而二七运河新区、管南四环内各有一个新项目入市。

其中,中原老城区的万科山河道、昆仑望岳西苑、康桥玖玺园,金水老城区的嘉里中心、常绿东风宸院,以及经开老城区的绿城诚园、保利天汇居,都在三环内。

位置不错,值得期待!


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先说中原老城区的万科山河道、昆仑望岳西苑和康桥玖玺园。

昆仑望岳西苑在昆仑望岳一期西侧。它曾是西区炙手可热的改善盘,而一期却以14500的价格草草落幕,要知道,当时大家的心理预期可都在18000以上。

如今一期已经交付,将推西苑,依然是低容积率、偏大户型,再加上三环内、闹中取静、配套成熟,中原老城地缘改善可重点关注。

万科山河道是万科在中原区的第一个住宅项目,临近昆仑望岳,位置不错。

这是万科收购的洛达庙城改地块,2014年8月启动拆迁,前期归属河南国信,后来与万科合作开发。

总占地约139亩,首期规划7栋高层,装修交付,户型普遍在120㎡以上,定位偏改善。万科操盘,可以期待,预计2020年年中入市。

康桥玖玺园是今年年初,康桥在中原区摘得的地块,标志着康桥首进中原老城。

这是航海路旁卧龙岗城改项目,附近有地铁5号线和6号线,双地铁,配套成熟。

地块约105亩,容积率不超过4.2,规划有商业、住宅、商务办公等。住宅产品丰富,从7层到33层。地缘刚需、刚改、改善都可以关注。

其次是金水老城区的嘉里中心和常绿东风宸院。

嘉里中心地段绝佳,金水路花园路旁,地铁1号线和2号线黄金交汇处,周边都是省级行政事业单位。再加上定位比较高端,有酒店、有写字楼,只规划3栋住宅。

不过这个项目拖了太久太久,从2011年拿地到现在,已经将近10年了。今年应该会有实质性推进,金水老城区改善可重点关注。

常绿东风宸院在中州大道、农业路、经一路、东风路四条主干道合围区域,开发商常绿集团之前以开发地市项目为主。

这块地不大,容积率不超过3.3,主要规划3栋高层。预计下半年入市,价格参考周边,比如鑫苑名家均价19000。

再说常西湖新区的恒大林溪苑和碧桂园凤凰城。

今年年初,恒大拿下常西湖新区一块土地,就是恒大刁沟项目,案名暂定恒大林溪苑。

整个项目可开发面积约526亩,首期约95亩,容积率不超过2,规划高层+洋房。首期临近常庄水库,附近有地铁14号线莲湖站。

目前安置房部分已封顶,商品房刚起步。常西湖新盘不多,恒大如果价格合适,可持续关注。

碧桂园凤凰城就是之前的名门西岗项目,千亩大盘,挨着西流湖,临近地铁1号线西流湖站。

首期90多亩,规划有小三房、大三房、四房以及大平层,刚需、刚改、改善都可以关注。至于能不能买,关键看价格,目前周边15000的均价略高。

接着说经开老城区的绿城诚园和保利天汇居。

绿城诚园应该是精装交付,正常价格在2万左右,2万出头也可以考虑,但不要高出太多。

年初,保利从20多家开发商手里,夺得的经开老城两块地,容积率都不超过3。一块66亩,楼面价约9776,综合房价19549。另一块46亩,楼面价约9798,综合房价19322。备案名暂定保利天汇居,进度较快,即将入市。

然后是北龙湖北岸的中海云鼎湖居和绿城湖畔雲庐。

中海云鼎湖居就是北龙湖13号地,紧邻启迪科技城和清华附属学校,附近有地铁4号线和6号线。

容积率2.5,限高60米,未来会以小高层为主。楼面价14743,房屋成本指导价2.3万,售价预估在3万以内,改善可关注。

绿城湖畔雲庐就是北龙湖11号地,确切来说位于北龙湖东部。

容积率1.7,限高24米,未来会以洋房为主。相比中海,绿城更亲水,定位更高端,更偏终极置业。不过要注意,项目距离东侧的高铁线也更近。

还有杨金东片区的泰禾东府大院、天伦城二期(原桂语兰庭地块)、康桥香麓湾。

泰禾东府大院产品还不错,但考虑到小区域各种问题,以及周边潜在的噪音问题,能不能买要看价格。目前对外释放小高层2.6万,洋房3.5万,显然偏高。

天伦城二期要靠产品去溢价,考虑到目前的市场环境和周边楼盘售价,如果定价超过2万,就没什么性价比了。

康桥香麓湾定位康桥TOP系,据说跟滨河康桥美庐湾同一设计方,希望康桥这次可以发挥出真正的水平。

最后说一下绿城柳岸晓风和康桥阅溪府。

二七运河新区的绿城柳岸晓风,产品称得上纯改善,且绿城代建是加分项。但问题在于大区域太刚需。

管南四环内的康桥阅溪府是柴郭村城改项目,占地不小,容积率不超过3.6,对于城改来说还不错。最终交付应该偏刚需,价格可参考周边,高层毛坯12000。

此外,东四环外的白沙片区,还有一个新项目也可关注,案名暂定星联枫桥湾。在融创象湖壹号三期南侧,低密、临河,定位纯改善,价格要高于星联岚溪府,预计下半年入市。


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那么,以上这些新项目,具体该怎么选?

1、纯改善可重点关注中海云鼎湖居、嘉里中心、绿城诚园、保利天汇居、万科山河道、昆仑望岳西苑、绿城柳岸晓风。绿城湖畔雲庐更适合终极改善。

2、康桥玖玺园、恒大林溪苑、碧桂园凤凰城不是纯粹的改善盘,刚需、刚改也可关注。

3、泰禾东府大院、康桥香麓湾、天伦城二期产品都不错,关键看价格。杨金小高层毛坯正常价格一万七八,洋房正常价格两万二三,可作参考。

4、常绿东风宸院开发商一般,地块太小,可发挥空间有限,不做推荐。

5、今年郑州主城新项目集中爆发,日常自住,尽量把握机会,回归主城。




关键词: 2020 郑州 主城 爆发 6个

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